İstanbul’da yaşayan değerli bir hemşerimiz var. Bu hemşerimiz Kahramanmaraş basınını takip eder, zaman zaman bizlerle görüşür ve bizlerin dertleriyle hemhal olur, yüreği Kahramanmaraş sevgisiyle atan biridir. Bu güzel dostumuzun adı Yüksel Seyfioğlu’dur.
Son günlerde Kahramanmaraş’ta sanayi arsası sorunu ile ilgili bir öneri ortaya atmış. Bu önerisini de Kahramanmaraş Ticaret ve Sanayi Odası Başkanı Mehmet Balduk’a hitaben e.mail atmış. Aynısını da bana yolladı. Dikkate değer bulduğum için sizlerle paylaşmak konuyu gündeme getirmek istedim. İşte önerileri;
“Sayın Başkan ( Mehmet Balduk);
Saygı ve sevgilerimi sunarak K.Maraş'ımız için çok önemli olduğuna inandığım bir fikrimi sizlerle paylaşmak istiyorum.
K.Maraş'ta sanayi arsası daha doğru tabirle ticari arsa sıkıntısı olabileceğini düşünerek vaktiyle tasarladığım ancak bugüne kadar hiç bir yerde açıklamadığım bir çözüm önerimi dikkatinize sunmak istiyorum. Önemli sanayicilerimizden sayın Hanefi Öksüz'ün ticari arsa talebine red cevabı verilmesinin güncelliğini koruduğu şu günlerde, bu projenin sanayi alanında yapmış olduğu büyük yatırımlarla tüm Türkiye'ye örnek olan çok sevdiğim memleketim K.Maraş için faydalı olacağına inancımı ve dileklerimi belirtmek isterim.
Bilindiği üzere sanayisi 1990'lı yıllarda çok hızlı büyüyen ve bu dönemden itibaren kırsaldan yoğun göç alan K.Maraş'ta çoğu G.Antep ve Adana Karayolları üzerinde olmak üzere gecekondu görüntüsünde birçok mahalleler kuruldu. Başta Karacasu (Antep yolunun kuzey doğusu, Arsan Tekstilin yanı ve arkası), Aksu (Adana Yolunun doğusu, Matesa'nın güneyi), Sümer (Atatürk parkının güneyi ve civarı), Eyüp Sultan, Genç Osman ve Erkenez Mahalleleri olmak üzere toplam 8 bölge (ekteki uydu haritasında mevcut) bu şekilde oluşmuş mahallelerdir. Belediye tarafından imar izni verilmiş ise bir konuta en azından hukuken ''gecekondu'' tabirini kullanmak yanlış olabilir ama hiç değilse fiziki görüntü bakımından bu evlere gecekondu denilmesinde bir sakınca olmamalı.
Üzerine bu kadar (yaklaşık 2.000 adet) konutun yapıldığı sözkonusu bu arazilerin de başlangıçta (20-25 yıl önce) birinci sınıf tarım arazisi olduğundan hiç kimsenin şüphesi yoktur. Şimdi K.Maraş'ta herhangi bir araziye büyük harcamalarla bir sanayi tesisi kurulmaya çalışıldığında ''yok burası tarım arazisi, yok bilmem ne'' diye karşı çıkanlar, zamanında ovadaki birinci sınıf tarım arazilerine bu gecekondular yapılırken nerelerdeydiler ben merak ediyorum açıkcası. Bir araziye birinci sınıf tarım arazisi tabirini kullanabilmek için o arazide birinci sınıf tarım yapıyor olmanız gerekir. Ben bakıyorum K.Maraş'ta birinci sınıf tarım arazisi denen tarlalarda devamlı buğday, mısır, biber gibi katma değeri oldukça düşük, biber dışında şehir ekonomisine fazla katkısı da olmayan ürünlerin ekildiğini görüyorum. Buğdayın, mısırın hatta kısmen de biberin ( artık biber ekimi tüm Türkiye'ye yayılıp arttığından ) ne K.Maraş, ne de Türkiye için ekonomik anlamda çok da önemli ürünler olmadığı açıktır. Bu ürünler (buğday, mısır vb.) büyük ülkeler açısından stratejik bakımdan önemli ürünler olabilirler ama ekonomik katma değer bakımından şehirler için aynı öneme sahip değiller. En sıradan sanayi tesisinde bile binlerce dönüm tarım arazisinden çok daha fazla katma değer yaratma imkanı var. Diğer taraftan teknolojik tarım yapıyor olsanız belki bir arazinin birinci sınıf olması önem arz eder ama o zamanda bu kadar geniş araziye ihtiyaç duyulmaz, zira teknolojik tarımda çok daha küçük alanlardan yüksek verim alma imkanı vardır. Neyse konunun tarım ekonomisi yönünü ziraatçiler ve diğer ilgililer ayrıca tartışsınlar. Asıl konumuza dönersek:
Sayın Başkan, yukarıda bahsettiğim gecekondu bölgelerini tamamen kamulaştırmak suretiyle sanayi bölgelerine dönüştürerek K.Maraş'ta sanayi arsası sıkıntısı giderilebilir. Buralarda ev sahibi olan insanlara birer konut verseniz hayır demezler. Toki ile anlaşarak bu insanların her birine maliyeti 25.000-30.000 TL'yi geçmeyen konutlar inşaa edebilirsiniz. Bu konutları kamulaştırılan arazinin bir köşesinde de yapabilirsiniz, şehrin başka bir yerinde de. İsteyene parasını(konut+arsa bedeli) verirsiniz. Kamulaştırılan toplam arazinin en fazla yüzde 10'u gibi bir alan konut (çok katlı binalarla) inşaatları için yeterli olacaktır. K.Maraş ovasında bu şekilde gecekondu sınıfına giren arazi miktarı benim hesaplarıma göre 2.500 dönüme yakın (Bkz.Ek dosya-Uydu fotoğrafı). Bu çok önemli bir rakam. 2.500 dönüm arazi K.Maraş'ta sanayi arsası ihtiyacını en az 15 yıl karşılar. Bu arazilerin zaten etrafı fabrikalarla dolu olduğu için zamanla onlarla birleştirilerek resmi olarak da Organize Sanayi Bölgelerine dönüştürülebilir. Böylece hem bu çirkin şehir görüntüsünden kurtulmuş oluruz, hem de sanayi arsası sorunu giderilir. Bana göre bu projenin çok önemli bir faydası da K.Maraş şehir ve sanayi bölgeleri olarak dağınıklıktan kurtulur ve toparlanmış olur. Bu işten Belediye de son derece kârlı çıkmış olur. Zaten bu projeye Belediyeyi kentsel dönüşüm açısından mutlaka dahil etmek gerekir.
K.Maraş'ta tahmin ediyorum sanayi arsasının dönümünün minimum 40.000 TL gibi bir rakamdan satılabileceğini düşünüyorum. Belki çok daha yüksektir. Bu rakamdan daha yükseğine Türkiye'de bazı Organize sanayi bölgelerinde rastlamak mümkün. Tabii yer varsa. Kavlaklı'da metrekareye 25-35 TL ödenebiliyorsa Adana yolu veya Antep yolunda çok daha yüksek ticari arsa fiyatları oluşur. Ana yola yakın olan kısımlarda fiyatlar zaten yüksek olmak zorunda. Tabii K.Maraş'ta fiyattan ziyade arsanın bulunabilirliği çok daha önemli olduğundan fiyat konusuna takılmamak lazım. Zaten amacımız da arsa satışından çok paralar kazanmak değil. Bu kadar yatırım yapılan ve artık sanayicilerinin çoğunun 25 km uzaklıktaki Türkoğlu ilçesine bile gitmeye razı olduğu bir şehirde fiyat ne olursa olsun firmaların şehire yakın yerlerde sanayi arsası bulduklarında almaya devam edeceğini ve fiyat konusunda daha marjlı olacaklarını düşünüyorum.
Biraz rakamsal açıklama yapalım:
Kamulaştırılacak toplam alan: 2.500 dönüm (8 ayrı bölge, Kavlaklı organize sanayi bölgesinin yaklaşık 2,5 katı)
Kamulaştırılacak toplam konut: 2.000 adet (gecekondu)
Kamulaştırma Bedeli:75.000.000 TL (50.000.000 TL konut+25.000.000 TL arsa bedeli)
Arazi kamulaştıktan sonraki değeri: 100.000.000 TL (dönümü 40.000 TL'den)
Bence bu projeye şu şekilde başlamak daha yararlı olur. Birinci adım olarak bu 8 parçadan oluşan 2.500 dönüm araziyi tümüyle Organize Sanayi Bölgesi ilan etmektir. Akabinde kamulaştırma bedelini devletin (Sanayi Bakanlığı) karşılaması için izin alınması ve kamulaştırma yapılması. Eş zamanlı olarak Toki ile anlaşarak hak sahiplerine yönelik 2.000 adet konut yapılması için anlaşma. Konutların inşaatı ve teslimat. Takiben Organize sanayi bölgesi altyapısının oluşturulması ve arsa satışı yapmaya başlanması. KMTSO, Organize Sanayi Bölgesi ve Belediye olarak iyi bir organizasyon ile bu süreci 1 yıl içerisinde realize etmek mümkündür. Organize sanayi sınırlarındaki bu 8 ayrı bölge birbirine yakın olanlar birleştirilmek suretiyle 4 gruba düşürülüp her biri ayrı (ihtisas) sektörel organize sanayi bölgelerine (gıda, tekstil, konfeksiyon, metal, vb.) de ayrılabilir. Hatta Türkoğlu'na kurulması planlanan Lojistik Köyü bu bölgelerden örneğin istasyonun hemen güneyinde tren yoluna komşu olan mahallenin yerine veya Adana yolu üstündeki Aksu mahallesine (arkasından tren yolu geçiyor) yapılabilir. Böylece lojistik köyümüz ve havaalanımız birbirine çok yakın ve şehire de entegre olmuş olur. Türkoğlu'na organize sanayi bölgesi ve lojistik köy projelerine karşı değilim ama bunların K.Maraş'ın zaten dağınık olan şehir ve sanayi bölgeleri profilini daha da bozacağını düşünüyorum. Ekteki uydu fotoğrafını iyice incelediğinizde her şey o kadar net gözüküyor ki...K.Maraş için başka da bir çözüm pek görünmüyor.
Projenin faydaları:
K.Maraş'ta sanayi arsası ihtiyacı en az 15 yıl boyunca problemsiz sağlanmış olur.
Kentsel dönüşüm anlamına geleceği için şehir giriş ve çıkışları çirkin görüntüden kurtulur, şehir toplulaşır.
Bu bölgeler ikişerli birleştirilerek (4 ayrı) sektörel organize sanayi bölgelerine (gıda, tekstil, giyim, metal) dönüştürülebilir.
Bu bölgeler şehre daha yakın olduğundan ulaşımda ciddi rahatlama olur.
Bu sanayi bölgeleri havaalanına ve tren istasyonuna daha yakın olacağından havaalanımız ve tren yolu daha aktifleşir ve ticari kimlik kazanırlar.
Şehrin başka bölgelerinden birinci sınıf tarım arazilerinin sanayi arazisine dönüştürmedeki sorunlu prosedürler ve benzer diğer zorluklardan kurtulmuş olur.
Türkiye'nin başka yörelerinden gelip şehrimizde yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için büyük kolaylık sağlanmış olur.
(Yerliler arazi bulmada bu kadar sıkıntı yaşarken yabancıların ne sıkıntılar çektiğini sizler daha iyi bilirsiniz. Benim basından takip edebildiğim kadarıyla mevcut şartlarda yabancı birinin K.Maraş'ta yatırım yapması imkansıza yakın görünüyor. Daha arazi aşamasında vazgeçerler.)
Sayın başkanım, görüldüğü üzere toplamda 75 milyon TL (hadi diyelim 100 Milyon) gibi büyük getirisi hesaba katıldığında hiç de yüksek olmayan ve büyük ihtimalle kısmen devletin (teşviklerle) sübvanse edebileceği (arsa satışıyla geri dönüşü olan) bir bedel ile K.Maraş'ın sanayi arsası ihtiyacı kökten çözülmüş oluyor, yanısıra da sayısız diğer faydalarıyla. K.Maraş'ta şu anda organize sanayi bölgesi kurmak için hangi araziye el atsanız size ''yok tarım arazisi, yok çevre sorunu, yok bilmem ne'' diyerek sayısız problem çıkartacaklardır; ancak bahsettiğim gecekondu bölgelerinin sanayi arazisine çevrilmesi konusuna başta devlet olmak üzere herkes size destek verecek, her alanda negatif muhalefet eden tipler bile bu fikir karşısında susmak zorunda kalacaktır. Bu proje sonunda piyasa şartlarına ve yatırım eğilimine göre belki arazi satışından para kazanmanız da mümkün olur ama asıl büyük kazanç uygun arsa bulma konusunda ciddi bir sıkıntı yaşaması dolayısıyla yatırımlarının bir bölümü sekte yiyen K.Maraş sanayisinin orta dönemde müthiş bir atak yapacak olmasıdır diye düşünüyorum.
KMTSO'nun değerli başkanı ve K.Maraş'ın kalkınma önderi Sayın Mehmet Balduk ile diğer değerli sanayici hemşerilerime saygılarımla sunuyorum. Hayırlı çalışmalar”
Ayrıca birde harita gönderen dostumuza bu duyarlığından dolayı teşekkür ederken, konuyla ilgili görüş ve düşüncelerimi daha sonra yazacağım.
Bu vesileyle 2011 yılının ülkemize ve yüce milletimize huzur ve mutluluklar getirmesini yüce Allah’tan niyaz ediyor, sağlıklı yeni bir yıl geçirmenizi diliyorum.